¿Qué sucede con los gastos hipotecarios ilegales y cláusulas exageradas?

¿Qué sucede con los gastos hipotecarios?

En la larga batalla que se viene combatiendo en los juzgados contra las entidades, semeja que se abre un nuevo frente por el que muchos clientes del servicio comienzan a preguntarse, y es que cada vez se emiten en este país más sentencias que aplican la doctrina establecida por la Sentencia del Tribunal Supremo de veintitres de diciembre de dos mil quince.

En dicha sentencia se llega a la conclusión de que atribuir al cliente del servicio todos y cada uno de los costos derivados de la celebración de un contrato hipotecario, no solo es desmesurado, sino asimismo puede representar contrariar la legislación aplicable y actual.

Según el supremo, los usuarios están en su derecho a recobrar los gastos de notario, registro y también impuestos asociados a la constitución de la hipoteca. Incluso de esta manera, hay una polémica sobre quién debe aguantar determinados gastos, particularmente los impuestos derivados de la constitución de la hipoteca (impuestos sobre Actos Jurídicos Documentados). ¿El banco? O bien el prestatario.

Tras la sentencia del Supremo otros juzgados de primera instancia y audiencias provinciales han continuado en esta línea, considerando en todo caso que no es justo que el hipotecado cargue con todos y cada uno de los gastos.

Parece evidente que una cláusula que fuerce al comprador/consumidor a abonar de forma exclusiva los tributos derivados de la transmisión es una cláusula exagerada, en tanto que limita los derechos sobre distribución de carga tributaria que estaban previstos en la legislación fiscal.

En esta línea el Juzgado de Primera Instancia n.º dos de Santander declaró nula el pasado verano la cláusula de un contrato hipotecario de Liberbank que atribuía al usuario el pago de todos y cada uno de los gastos derivados del mismo.

Según la sentencia, tanto los gastos de registro como los de apreciaría se derivan de actos llevados a cabo en interés del banco. “Es el banco a quien le resulta interesante una escritura pública y por este motivo es quien requiere al notario el otorgamiento, conque va a ser quien deba costearlo”. Se comprendo, por tanto, que el motivo por el cual los prestatarios acepten semejantes gastos es “sólo por el hecho de que de otra forma no tendrían financiación”.

Por lo que, aunque es verdad que no condenó a la entidad a devolver los gastos cobrados en la formalización de la hipoteca (en la demanda no se solicitaba), sí que condena al banco a no regresar a emplear dicha cláusula.

Desde la emisión de la STS de veintitres de diciembre de dos mil quince, dieciocho Audiencias han declarado nula por desmesurada la cláusula que fuerza a trasladar el cien por ciento de los gastos hipotecarios al consumidor. Conforme la asociación de usuarios Asufin, existen cerca de ocho mil demandas en curso, y cerca de un noventa por ciento de todas y cada una de las reclamaciones que se han llevado a cabo contra entidades por motivos como éstos han sido estimadas, con lo que el campo bancario está comenzando a organizar una defensa.

El Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, por poner un ejemplo, ha estado mandando de forma extendida contestaciones a todos y cada uno de los clientes del servicio que han empezado reclamaciones en contra suya por temas relacionados con gastos hipotecarios. Dichas contestaciones constan de 2 cartas: la primera para dar acuse de recibo y la segunda para decir que al haber pasado más de diez años no procede aceptar a trámite las reclamaciones conforme al art. diez.2.f) de la orden ECC/2502/2012 de dieciseis de noviembre. Dicho artículo establece que no se van a poder ejercitar reclamaciones cuando haya pasado un plazo de prescripción de seis años desde la producción de los hechos sin que se haya presentado una reclamación o bien protesta.

Tenemos que tener en consideración entonces que esta regla puede suponer otro bache más en el camino de quienes pretenden llevar reclamaciones contra los bancos, al fijar un plazo de solo seis años para la prescripción de unos hechos que han sido declarados exagerados por el TJUE. Un claro ejemplo es en el caso que se mentó más arriba en el que se forzaba a la entidad a devolver unos gastos de una hipoteca anulada en dos mil nueve.

Puede resultar desmoralizador ver de qué manera conforme se comienza a combatir los abusos cometidos por las entidades, se desarrollan nuevas reglas que, aunque es verdad que no favorecen de forma directa a semejantes entidades, sí las acorazan de las posibles vías de reclamación que los clientes del servicio pueden tomar contra ellos.

No obstante, lo mismo que ha tolerado que los bancos se favoreciesen tanto vulnerando la buena fe, es exactamente lo mismo que puede ocasionar la calificación de nulidad en sus cláusulas.

Conclusión

Durante años, la práctica de cargar al prestatario la totalidad de los gastos ha sido una práctica extendida hasta tal punto en todas y cada una de las sucursales de todas y cada una de las entidades, que las cláusulas origen del enfrentamiento aparecían en los contratos género de cualquier hipoteca, haciéndolas muy simples de encontrar. El hecho de que estas prácticas estén tipificadas como una práctica suficientemente frecuente para aparecer en los contratos de sus productos más básicos, deja en patentiza que no existe ningún género de negociación entre los bancos y los clientes del servicio.

Como ya hemos visto, es la ausencia de negociación en el momento de abonar unos costos que favorecen exactamente a la parte que no los paga, el indicador primordial de abusividad, algo que implicará la nulidad de dichas cláusulas.

Es posible que salgan nuevas reglas en lo que se refiere a la prescripción de las acciones de reclamación, mas lo esencial es que la doctrina se unifique de forma que no se prosiga dejando la imposición forzosa de unos costos al cliente del servicio.

Damián Martínez

¿Qué aconseja PEDIRLAVIDALABORAL?

Si es uno de los perjudicados por este género de cláusulas exageradas, desde PEDIRLAVIDALABORAL aconsejamos ponerse en contacto de un profesional que le pueda aconsejar y hacer todos y cada uno de los pasos para resguardar sus intereses, como son:

  • Interposición de escritos extrajudiciales para sostener activa la capacidad y que no prescriba la acción.
  • Preparar una demanda en la medida en que se establezca una unificación de doctrina.

Por supuesto, si quiere comentarnos su caso o bien ampliar la información no dude en contactar con nosotros. Le vamos a facilitar un presupuesto a su medida.

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